• Benjamin Le Maitre

Les SCI : un incontournable de la gestion immobilière

Les SCI, sociétés civiles immobilières, sont un outil particulièrement intéressant pour les personnes désireuses de faire gérer un patrimoine immobilier. Bien que nécessitant des démarches administratives conséquentes et ainsi des coûts associés, elles offrent une simplicité de gestion des biens immobiliers qui les rend incontournables.



Utilisé par nombre de familles, ce type de sociétés présente un actionnariat composé d’un minimum de deux associés (personnes physiques ou morales). La visée première est en effet de faciliter la gestion d’un bien appartenant à plusieurs personnes. Il n’y a par ailleurs pas lieu d’exercer une activité de commercialité, si ce n'est pour les SCI de construction-vente et la location de logements meublés. Ainsi, les différents associés partagent aisément les différents bénéfices liés aux loyers ou au contraire les frais inhérents à l’activité de la société. La responsabilité engagée est illimitée mais non solidaire, signifiant ainsi que les associés sont engagés de manière dissociée.


Les différents types de SCI


  • La SCI de location qui est la plus courante, elle permet de répartir les loyers selon le nombre de part détenue par chaque associé.

  • La SCI familiale qui a un objectif d’optimisation successorale lors de la transmission d’un bien à un autre membre de la famille.

  • La SCI de jouissance partagée qui est utilisée afin de partager le temps d’habitation d’une résidence secondaire.

  • La SCI d’attribution de biens permet de construire ou d’acheter un bien, puis de le diviser en plusieurs lots selon les parts détenues de la SCI.

  • La SCI de construction-vente qui détient un aspect commercial. Comme son nom l’indique, la société sert alors à construire puis à vendre un bien immobilier.


Les avantages et inconvénients


  • Les modalités de gestion de la société peuvent être modifiées au gré des souhaits des associés, le cadre légal est souple.

  • Chaque décision est validée avec une simple majorité, ce qui permet une souplesse de gestion évitant les blocages (lors de décisions d’achat et vente de biens par exemple).

  • Les associés mutualisent leur capacité respective d’emprunt afin de financer les opérations de la SCI, permettant alors la mise en place simple d’un effet de levier à travers un endettement.

  • Le capital initial demandé est faible, à partir d’un euro.

  • L’indivision en parts évite tout litige sur le partage du bien (en cas de divorce, etc.)

  • Une fiscalité à l’IR (Impôt sur le Revenu) est le schéma classique. Toutefois, dans certains cas (taux IR élevé et couplé à une SCI de taille modeste), l’IFU de 30% fait pencher la balance en faveur d’un passage à une fiscalité à l’IS (Impôt sur les Sociétés).


Les différents désavantages sont quant à eux assez succincts à résumer : le propre des sociétés civiles est d’engager la pleine responsabilité des associés. La charge administrative reste importante et les coûts de création sont relativement plus importants qu'à l'accoutumée.



Les interrogations les plus courantes


Comment éviter les droits de succession ?


En donnant successivement des parts sociales de la SCI à vos différents bénéficiaires, dans les limites définies par la loi. Tous les 15 ans, les parents peuvent ainsi donner à leurs enfants un patrimoine à hauteur de 100K EUR sans avoir à débourser de droits de donation, vous trouverez plus de détails dans notre article dédié.


Comment s'assurer de pouvoir jouir des biens immobiliers jusqu'à son décès ?


En ne donnant que la seule nue-propriété des parts de la SCI, vous conservez ainsi l'usufruit de ces dernières. Cela permet alors de disposer des biens et de pouvoir en percevoir les loyers tout en optimisant fiscalement la succession.


Comment conserver la gestion des biens ?


Le Code civil prévoir que le gérant de la SCI ne soit pas nécessaire associé. De ce fait, il est possible qu'un parent s'assure de la bonne tenue du patrimoine immobilier sans détenir de part.


Comment protéger le concubin en cas de succession ?


Dans un schéma de concubinage ou de PACS, le conjoint survivant n'hérite pas, il peut alors être délogé par les bénéficiaires de la succession. Une solution est de prévoir un démembrement croisé des parts sociales de la SCI : le premier concubin détient 50% des parts en usufruit et 50% en nue-propriété, le second détient la partie inverse. Au décès de l'une des parties, le survivant reçoit l'usufruit des parts qu'il détient en nue-propriété sans être fiscalisé, il peut alors jouir du bien.



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